相続した家売却の手続き費用と税金の注意点まとめ
相続した家を売却する際、どのような手続きが必要になるのか、また、それに伴う費用や税金について不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。
どのような選択肢があり、どのように進めていけば良いのか、一つずつ確認していくことが大切です。
今回は、相続した家を売却する際の流れ、費用、税金、そして注意点について解説します。
相続した家売却の手続き
売却までの流れを把握する
相続が発生すると、まず遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定します。
遺言書がある場合はそれに従いますが、ない場合は相続人全員で話し合います。
家を相続することが決まったら、法務局で相続登記（所有権移転登記）を行い、故人名義から相続人名義へと変更します。
この名義変更が完了したら、不動産会社に売却を依頼し、媒介契約を結びます。
不動産会社は物件の調査を行い、売却価格を決定します。
買い手が見つかれば売買契約を締結し、残金決済を経て物件の引き渡しとなります。
この一連の流れには、相続発生から数ヶ月から半年以上かかることもあります。
遺産分割協議を進める
遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を進める必要があります。
この協議では、誰が相続財産をどのように取得するかを決定します。
不動産のように分割が難しい財産については、換価分割（売却して現金化し分割する）といった方法も選択肢となります。
協議がまとまれば、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と実印、印鑑証明書を添付します。
この協議は、相続人同士が納得できる形で進めることが重要です。
名義変更などの登記手続き
相続した家を売却するためには、まず法務局で相続登記（所有権移転登記）を行い、被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義を変更する必要があります。
この登記は、不動産の所有権を明確にするために不可欠です。
故人の名義のままでは売却できません。
また、2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続開始から3年以内に登記することが求められます。
手続きには多くの書類が必要となるため、司法書士に依頼することも一般的です。
必要な書類を準備する
相続した家を売却するには、さまざまな書類が必要となります。
まず、相続登記を行うためには、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、固定資産税評価証明書などが必要です。
遺言書がある場合や遺産分割協議書がある場合でも、それぞれに応じた書類が求められます。
売却活動を進めるにあたっては、登記簿謄本、売買契約書、物件購入時の重要事項説明書、登記済権利証（または登記識別情報）、土地測量図、固定資産税納税通知書なども必要になります。
これらの書類は、早めに準備を進めることがスムーズな売却につながります。
売却の費用税金注意点
発生する諸費用を理解する
相続した家を売却する際には、いくつかの費用が発生します。
まず、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料がかかります。
これは売却価格の上限が定められています。
また、売買契約書を作成する際には印紙税が必要です。
契約金額によって税額は異なりますが、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されます。
その他、物件のクリーニング費用や、場合によっては測量費用、登記費用なども必要となることがあります。
これらの諸費用を事前に把握しておくことで、手取り額を正確に把握することができます。
売却にかかる税金を知る
家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が発生します。
譲渡所得とは、「売却価格」から「取得費（購入代金や諸費用）」と「譲渡費用（売却にかかった費用）」を差し引いた金額です。
この譲渡所得に対して税金が課されます。
税率は、物件の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下だと短期譲渡所得、5年超だと長期譲渡所得となり、長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
相続した家の場合、被相続人（亡くなった方）の所有期間を引き継ぐため、多くの場合、長期譲渡所得に該当する可能性があります。
特別控除の条件を確認する
相続した家を売却する際に利用できる税金の特別控除制度があります。
例えば、「居住用財産の3000万円特別控除」は、自分が住んでいた家屋や敷地などを売却した場合に、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる制度です。
また、相続した空き家を売却する場合には、「相続空き家の3000万円特別控除」が利用できる場合があります。
これは、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど）を満たす場合に、譲渡所得から3000万円を控除できる特例です。
さらに、「取得費加算の特例」では、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算することで、譲渡所得税を軽減できます。
この特例は、相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件となります。
これらの特例を適用するには、それぞれ定められた条件を満たす必要があります。
売却時の注意点を把握する
相続した家を売却する際には、いくつかの注意点があります。
まず、特別控除などの税制優遇措置の多くは、相続開始から3年以内といった期限が設けられているため、3年以内の売却を目指すことが有利です。
また、相続した不動産の売却に慣れた不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社選びには、複数の会社を比較できる一括査定サービスが役立ちます。
家が共有名義になっている場合は、売却にあたって共有者全員の同意が必要です。
取得費や所有期間は被相続人から引き継がれるため、親が購入した時の契約書などを確認し、正確な情報を把握することが大切です。
もし取得費が不明な場合は、代替資料を探すか、税務署に相談することをおすすめします。
まとめ
相続した家を売却する際には、まず遺産分割協議を完了させ、相続登記によって名義を確定させることが基本となります。
売却のタイミングとしては、税金に関する特例措置を最大限に活用するために、相続開始から3年以内を目安とすることが推奨されます。
売却にあたっては、仲介手数料や印紙税といった諸費用、そして譲渡所得税などの税金がかかりますが、利用できる特別控除制度を理解し、適用条件を確認することで、税負担を軽減できる可能性があります。
スムーズかつ有利に売却を進めるためにも、不動産会社選びや必要書類の準備など、細部まで注意を払うことが重要です。
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