相続した不動産売却でかかる税金の種類と節税対策
相続した不動産を売却する際には、その利益に対して税金が発生する可能性があることを理解しておく必要があります。
特に、不動産の価値が高額である場合や、購入から売却までの期間が短い場合など、税金の種類や金額によっては、手元に残る金額が大きく変わってきます。
どのような税金がかかるのか、そしてそれらの税金を計算する上で何が重要になるのか、さらに、想定される税金負担を軽減するための特例制度について、詳しく解説していきます。
相続した不動産売却にかかる税金
売却時にかかる税金
不動産を売却する際には、主に印紙税、譲渡所得税、そして住民税といった税金が発生します。
印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に、その契約書に課される税金であり、売買金額に応じて定められた額の収入印紙を貼付することで納付します。
一方、譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益、すなわち譲渡所得に対して課される税金で、所得税と住民税の合計額がこれに該当します。
この譲渡所得税は、売却益が大きいほど高額になるため、税金負担を考える上で最も重要な項目となります。
譲渡所得税の計算には取得費と譲渡収入の把握が不可欠
譲渡所得税の額を正しく計算するためには、まず「譲渡収入」と「取得費」、「譲渡費用」を正確に把握することが極めて重要です。
譲渡収入とは、不動産を売却した際の金額そのものを指します。
一方、取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用であり、購入代金だけでなく、購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税など）も含まれます。
相続した不動産の場合、被相続人が取得したときの購入代金や諸費用が、相続人に引き継がれることになります。
譲渡費用には、売却に際してかかった仲介手数料や、売買契約書に貼付した印紙税、測量費用などが該当します。
これらの費用を漏れなく集計し、「譲渡収入」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたものが「譲渡所得」となり、この譲渡所得に対して税率が適用されます。
不動産取得税は売却時にはかからない
不動産を取得した際に課される税金として「不動産取得税」がありますが、これは不動産を売却する際には原則として課税されません。
不動産取得税は、不動産の取得という「行為」に対して課される税金であり、売却という「行為」に対して課される税金ではないためです。
したがって、相続した不動産を売却する手続きを進める中で、不動産取得税が新たに発生することはありません。
ただし、過去に不動産を取得した際に未納の不動産取得税がある場合は、別途納付義務が生じる可能性はあります。
相続した不動産の売却で税金負担を減らす方法
相続不動産売却で利用できる3000万円特別控除
相続した不動産を売却した際に、税金負担を大幅に軽減できる可能性のある特例として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が挙げられます。
これは、自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却した際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるという制度です。
相続した不動産であっても、その不動産が被相続人の居住用財産であった場合など、特定の条件下であればこの特例を適用できるケースがあります。
この控除を最大限に活用できれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金は一切かからなくなるため、非常に強力な節税策となります。
3000万円特別控除の適用要件を確認する
3,000万円の特別控除を適用するためには、いくつかの重要な要件を満たす必要があります。
まず、その不動産が売却した年の1月1日時点で、自身（または配偶者や親族）が居住していた家屋であること、そして、その家屋と敷地を所有していたことが基本となります。
相続した不動産の場合、被相続人が居住していた家屋とその敷地を相続し、かつ一定期間内に売却した場合などに適用が検討できます。
また、配偶者や未成年の子など、特定の親族への譲渡でないこと、過去数年以内にこの特例や他のマイホーム売却に関する特例（軽減税率の特例など）を受けていないことなどが、主な適用要件として挙げられます。
これらの要件を個別に確認し、自身の状況で適用可能かどうかを慎重に判断することが不可欠です。
相続不動産売却におけるその他の節税対策
3,000万円の特別控除以外にも、相続した不動産の売却において、税金負担を軽減するための様々な対策が考えられます。
例えば、取得費が不明確な場合や、購入時の費用が明らかでない場合には、本来の取得費を再計算することで、譲渡所得を圧縮できる可能性があります。
また、相続税を支払った際に、その相続税額のうち、相続した不動産にかかる部分を譲渡所得から控除できる「相続税額の取得費加算」の特例も、適用できる場合があります。
さらに、一定の要件を満たす空き家を売却する場合に利用できる「空き家の特例」など、個別具体的な状況に応じた特例制度の活用も視野に入れると良いでしょう。
これらの節税策は、適用できる条件が複雑であるため、税理士などの専門家に相談し、最適な方法を見つけることが重要です。
まとめ
相続した不動産を売却する際には、印紙税や譲渡所得税、住民税といった税金が発生し、特に譲渡所得税の計算には、不動産の取得費と売却収入の正確な把握が不可欠となります。
この税金負担を軽減するための強力な特例として、居住用財産を売却した場合に利用できる「3,000万円の特別控除」がありますが、その適用には詳細な要件確認が必要です。
その他にも、取得費の再計算や相続税額の取得費加算などの節税策が存在します。
複雑な税制や特例を理解し、ご自身の状況に最適な方法で税金負担を最小限に抑えるためには、不動産売却の経験が豊富な税理士などの専門家への相談を強くお勧めします。
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