空き家税金が増える仕組みと賢い対策
空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金がかかることはご存知でしょうか。
居住していなくても、不動産を所有している限り、これらの税金は発生します。
しかし、管理が行き届かない空き家を放置し続けると、税金が大幅に増額する可能性があることをご存知でしょうか。
今回は、空き家にかかる税金の仕組みと、その増税リスクを回避するための具体的な方法について解説します。
空き家税金増額の仕組み
固定資産税・都市計画税の基本
不動産を所有していると、毎年「固定資産税」と「都市計画税」が課税されます。
これらは、土地や家屋などの固定資産に対してかかる税金で、所在地の市区町村が税額を計算し、所有者に通知します。
固定資産税は、課税標準額に標準税率1.4%を乗じて計算されます。
都市計画税は、都市計画区域内にある土地や家屋にかかる税金で、課税標準額に最高税率0.3%を乗じて計算されるのが一般的です。
ただし、固定資産税評価額が土地で30万円、建物で20万円に満たない場合は、そもそも課税されません。
住宅用地特例とは
通常、住宅が建っている土地（住宅用地）には、税負担を軽減するための「住宅用地特例」という制度が適用されます。
この特例により、固定資産税や都市計画税の税額が減額されます。
例えば、小規模住宅用地（原則として1戸あたり200平方メートルまでの土地）の場合、固定資産税は課税標準額の1/6、都市計画税は1/3にまで軽減されるのです。
この軽減措置は、建物が空き家になっている場合でも、一定の要件を満たせば適用されていました。
特定空き家等指定で増税
しかし、空き家の増加が社会問題となるにつれ、管理不十分な空き家への対策が強化されました。
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家対策特別措置法）により、危険な状態や衛生上・景観上・生活環境上、放置することが不適切と判断された空き家は、「特定空き家」に指定されるようになりました。
さらに2023年には、特定空き家になる一歩手前の状態である「管理不全空き家」という区分も新設されています。
これらの区分に指定されると、これまで適用されていた住宅用地特例が解除され、税金が大幅に増額してしまうのです。
増税額の目安
住宅用地特例が解除された場合、具体的にどのくらい税金が増えるのでしょうか。
特に、小規模住宅用地に適用されていた固定資産税の1/6という軽減措置がなくなることで、固定資産税額は最大で6倍にも跳ね上がると言われています。
これは、空き家を適切に管理せず放置した場合に、所有者が受けることになる税金面での大きなペナルティです。
この増税は、特定空き家等に指定された翌年から適用されます。
税金増額回避の具体策
空き家管理の重要性
特定空き家等に指定され、税金が大幅に増額する事態を避けるためには、まず「適切な管理」を継続することが最も重要です。
空き家が「特定空き家」や「管理不全空き家」と判断されるのは、建物が老朽化して倒壊のおそれがある、ゴミが放置されて悪臭や害虫が発生する、周辺の景観を損ねている、といった状態が原因です。
これらを防ぐためには、定期的な建物の点検、敷地の草刈り、清掃、郵便物の確認などが不可欠です。
遠方に住んでいる場合や、ご自身での管理が難しい場合は、親族や信頼できる知人に依頼するか、専門の管理業者に委託することも検討しましょう。
売却を検討する
空き家を所有し続けることが難しい、あるいは管理の手間や費用をかけたくない場合は、「売却」という選択肢も有力です。
特に、相続した空き家などを早めに売却することで、税金面でのメリットも期待できます。
国税庁の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の特例では、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能です。
また、相続税が発生していた場合には、その相続税の一部を建物の取得費に加算できる制度もあります。
不動産会社に相談し、現在の市場価値を把握した上で、売却のメリット・デメリットを慎重に検討しましょう。
活用方法の模索
空き家を売却する以外にも、「活用」という方法があります。
最も一般的なのは、賃貸物件として貸し出すことです。
リフォームやリノベーションを行い、賃貸需要が見込める物件に生まれ変わらせることで、家賃収入を得ることができます。
ただし、賃貸物件として運営するには、入居者募集や管理、修繕なども必要となります。
これらの業務を専門の管理会社に委託することも可能です。
また、建物を解体して更地にしてしまうと、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が増加する可能性があるため、解体後の活用計画と合わせて慎重に判断する必要があります。
まとめ
空き家を所有している場合、固定資産税と都市計画税は必ず発生します。
居住用建物が建つ土地には住宅用地特例が適用され税金は軽減されますが、管理不十分な空き家が「特定空き家」などに指定されると、この特例が解除され、税金が最大6倍にまで増額するリスクがあります。
この増税を避けるためには、定期的な適切な管理を継続するか、空き家を売却する、あるいは賃貸物件として活用するといった具体的な対策が不可欠です。
将来的な負担を考慮し、早めに最適な方法を検討することをお勧めします。
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