親から家をもらうと贈与税はいくら？非課税制度や特例を賢く使う節税術
「親が住んでいる家を譲り受けたい」「マイホーム購入の頭金として親から資金援助を受けたい」
親子間でこのような不動産や資金のやり取りを検討する際、避けて通れないのが贈与税の問題です。「高額な税金がかかるのでは？」と不安に感じる方も少なくないでしょう。
しかし、ご安心ください。親子間の住宅贈与には、税負担を大幅に軽減できる特例や非課税制度が用意されています。制度を正しく理解し、計画的に活用すれば、スムーズに大切な資産を受け継ぐことが可能です。
この記事では、贈与税の基本的な仕組みから、住宅贈与で使える具体的な非課税制度、そして意外と見落としがちな注意点まで、専門家の視点で網羅的に解説します。贈与に関する不安を解消し、ご家族にとって最適な選択ができるようサポートします。
そもそも贈与税とは？2つの課税方式を理解しよう
贈与税とは、個人から財産を無償でもらったときにかかる税金です。
財産をもらった側（受贈者）が、その年の1月1日から12月31日までにもらった財産の合計額を基に計算し、翌年に申告・納税します。
贈与税の課税方式には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があり、贈与者（財産をあげる人）ごとに選択できます。
暦年課税（年間110万円まで非課税）
最も基本的な課税方式です。1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額110万円を差し引き、残りの金額に対して税率をかけて税額を計算します。
メリット: 年間110万円以下の贈与であれば申告不要で、贈与税もかかりません。
デメリット: 住宅のような高額な財産を一度に贈与すると、税率が高くなり（最大55%）、多額の税金が発生する可能性があります。
相続時精算課税制度
原則として60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与する際に選択できる制度です。この制度を選択すると、贈与者からの贈与は最大2,500万円まで特別控除として非課税になります。
メリット: 高額な住宅でも、2,500万円までなら贈与時に税金がかからずに受け取れます。
デメリット: 贈与者が亡くなった際、この制度で贈与した財産は相続財産に加算して相続税を計算する必要があります。つまり、税金の支払いを相続時まで先送り（精算）する制度です。
一度選択すると、同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻れないため、慎重な判断が必要です。
【2024年からの改正ポイント】
2024年1月1日以降、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新設されました。
これにより、特別控除2,500万円とは別に、毎年110万円までの贈与なら贈与税の申告が不要となり、将来の相続財産にも加算されません。
制度がより使いやすくなりました。
【実践編】親からの住宅贈与で使える3つの非課税・特例制度
高額になりがちな住宅贈与では、特例をうまく活用することが節税の鍵です。ここでは代表的な3つの方法をご紹介します。
方法1：相続時精算課税制度を活用する
前述の通り、2,500万円までの贈与が非課税になるため、住宅そのものの贈与で最も活用しやすい制度です。将来の相続税額もシミュレーションした上で、有利になる場合は積極的に検討しましょう。
注意点: 贈与税の計算の基になる不動産の評価額は、**時価ではなく「相続税評価額（路線価や固定資産税評価額）」**で計算します。一般的に時価よりも低くなるため、評価額を正確に把握することが重要です。
方法2：住宅取得等資金の贈与の非課税措置
これは**「住宅そのもの」ではなく、「住宅の新築や購入、リフォームのための資金」**を親から援助してもらう場合に使える特例です。一定の要件を満たせば、最大で1,000万円まで贈与税が非課税となります。
対象: 省エネ等住宅の場合は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで
ポイント: この特例は、暦年課税の基礎控除110万円や相続時精算課税制度と併用できます。
方法3：暦年贈与をコツコツ続ける
住宅そのものの贈与には向きませんが、例えば住宅の持分を毎年110万円の範囲内で少しずつ贈与していく方法や、将来の購入資金を毎年贈与していく方法があります。ただし、毎年同じ時期に同じ金額を贈与すると「定期贈与」とみなされ、一括贈与として課税されるリスクがあるため注意が必要です。
【要注意】贈与税だけじゃない！見落としがちな3つのポイント
住宅の贈与は、贈与税をクリアすれば終わりではありません。思わぬ落とし穴にはまらないよう、以下の点も必ず確認しましょう。
贈与税以外の税金もかかる
住宅の名義変更をすると、以下の税金が発生します。
登録免許税: 不動産の名義変更（所有権移転登記）の際に法務局に納める税金。税額は固定資産税評価額の2%です。
不動産取得税: 不動産を取得したことに対して都道府県が課税する税金。税額は原則、固定資産税評価額の3%（住宅の場合の軽減措置あり）です。
住宅ローンが残っている家は要注意（負担付贈与）
住宅ローンが残ったままの家を贈与される場合、その**ローン残高も一緒に引き継ぐと「負担付贈与」という扱いになります。この場合、不動産の評価額が「相続税評価額」ではなく「時価」**で計算されるため、評価額が上がり、結果的に贈与税が高額になる可能性があります。
「名義預金」や「みなし贈与」のリスク
直接的な贈与でなくても、税務署から贈与とみなされる「みなし贈与」には注意が必要です。
親が子の名義で作った預金（名義預金）
親が購入した家なのに、子の名義で登記する
親名義の家のローンを、子が代わりに返済する
まとめ
最適な選択のために専門家への相談を親から子へ住宅という大切な資産を受け継ぐ際には、贈与税の正しい知識が不可欠です。
・贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」がある
・住宅贈与では「相続時精算課税」や「住宅取得等資金贈与の特例」が有効
・贈与税だけでなく、登録免許税や不動産取得税もかかる
・ローン残債や「みなし贈与」など、専門的な注意点も多い
どの制度が最適かは、ご家族の資産状況、将来の相続計画によって大きく異なります。
申告漏れや意図せぬ高額な納税を防ぐためにも、必ず事前に専門家へ相談することをおすすめします。
==============================================================
不動産売却・不動産買取ならArt Styleにお任せ下さい！
株式会社 Art Styleは大阪府堺市に拠点を置く不動産会社です。
弊社の不動産買取サービスをご利用いただいた場合、遺品整理・相続手続きなどの作業も当社が代行し、費用も全額負担いたします。
堺市を中心に周辺エリアで不動産売却・買取・査定依頼をお考えでしたらまずはお気軽にご相談ください。無料査定依頼も実施中です！
お問い合わせはお電話またはメールにて承ります！
相談無料・不動産査定無料
お電話の場合はこちら：072-270-1005
メールでの相談・無料査定依頼の場合はこちら：お問い合わせフォーム
