2025.07.22 根抵当権抹消と不動産売却の手続きとは？スムーズな取引を実現する

不動産売却をスムーズに進めるには、様々な手続きが関わってきます。特に、根抵当権が設定されている物件の場合、その手続きの複雑さから不安を感じている方も多いのではないでしょうか。売却を成功させるためには、根抵当権の仕組みや抹消手続きについて正しく理解しておくことが不可欠です。この記事では、根抵当権と抵当権の違い、抹消手続きの流れ、必要書類、費用、そして抹消しない場合のリスクについて解説します。

根抵当権と抵当権の違い

根抵当権の定義と特徴

根抵当権とは、融資額の上限（極度額）を設定した上で、不動産に設定される抵当権の一種です。この極度額の範囲内であれば、何度でも融資を受けられます。完済しても、債権者・債務者の合意がなければ抹消されません。そのため、事業資金の調達などに利用されるケースが多いです。

抵当権の定義と特徴

抵当権は、住宅ローンなどの融資を受ける際に設定される権利です。融資額は予め決められており、完済すれば抵当権は消滅します。債務者は金融機関の同意を得て、抵当権の抹消登記を行う必要があります。

根抵当権と抵当権の比較

根抵当権抹消と不動産売却

根抵当権抹消の手続き

根抵当権の抹消には、以下のステップが必要です。

・1: 残債務の確認と不動産査定：まず、残債務額を確認し、不動産の査定額と比較します。売却額が不足する場合は、任意売却など他の方法を検討する必要があります。
・2: 金融機関との交渉：残債務を完済し、金融機関に根抵当権の抹消を依頼します。交渉には時間がかかる場合もあります。
・3: 元本確定：金融機関との合意後、元本確定手続きを行います。これにより、根抵当権は通常の抵当権となります。
・4: 抹消登記申請：金融機関から必要な書類を受け取り、法務局に抹消登記を申請します。

必要な書類と費用

抹消登記に必要な書類は、金融機関から提供されるものと、自分で用意するものがあります。金融機関から提供される書類には、登記原因証明情報、抵当権設定契約書などがあります。自分で用意する書類には、印鑑、本人確認書類などがあります。費用としては、登録免許税（1,000円/件）と、司法書士への報酬（15,000円～30,000円/件程度）などがかかります。

抹消しない場合のリスク

根抵当権を抹消せずに不動産を売却しようとすると、売却が困難になる可能性があります。買い手は、将来的な競売リスクを懸念するからです。また、必要書類の有効期限切れ、相続手続きの複雑化、金融機関の合併による手続き増加などもリスクとして挙げられます。

スムーズな不動産売却のための準備

スムーズな売却のためには、早めの準備が重要です。金融機関との交渉をスムーズに進めるためにも、売却予定価格を事前に把握しておきましょう。また、司法書士への依頼も検討すると、手続きを効率化できます。

まとめ

根抵当権付き不動産の売却は、根抵当権の抹消手続きが不可欠です。抵当権との違いを理解し、手続きの流れ、必要書類、費用、そして抹消しない場合のリスクを把握することで、スムーズな売却を実現できます。早めの準備と専門家への相談を検討することで、不安なく売却を進められるでしょう。金融機関との交渉は、時間と労力を要することがありますので、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。専門家である司法書士への依頼も検討すると、手続きがスムーズに進みます。 売却前に、査定額と残債務額を正確に把握することも重要です。

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