不動産買取における契約不適合責任(瑕疵担保責任)とは？売却前に知っておくべきこと
不動産売却を検討中の方、特に買取を検討されている方は、物件に隠れた欠陥がないか、売却後にトラブルにならないか、不安に感じているのではないでしょうか。
売買契約には、物件の瑕疵に関する責任が伴います。
この責任について、しっかり理解しておけば、安心して売却を進められます。
今回は、不動産買取における瑕疵担保責任（契約不適合責任）について解説し、不安を解消するお手伝いをします。
不動産買取と瑕疵担保責任
民法改正後の責任範囲
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称変更されました。
変更点の1つは、責任追及の焦点です。
改正前は、売買時点で売主が気付かなかった「隠れた瑕疵」が問題となりました。
しかし改正後は、「その瑕疵が売買契約書に書かれているか」が重要になります。
例えば、雨漏りの事実を知っていても、契約書に記載がなければ、契約不適合責任を問われる可能性があります。
さらに、買主が請求できる権利も増加しました。
損害賠償請求、契約解除に加え、「追完請求」（修理・交換）や「代金減額請求」が可能になったのです。
また、権利行使期間も変更され、改正後は1年以内に売主に通知すればよくなりました（ただし、売主に悪意や重過失があれば期間制限は適用されません）。
時効は引渡しから10年、または買主が事実を知ってから5年です。
買取における責任の有無
では、不動産買取ではどうなるのでしょうか。
買取の場合、買主は不動産業者です。
業者側は、物件の調査やリフォームを前提としています。
そのため、契約不適合責任の発生は、売主が故意に隠した瑕疵があった場合などに限定されることが多いです。
多くの場合、契約書に免責事項が盛り込まれ、売主の責任は軽減されます。
しかし、完全に責任を負わないわけではないため、契約書の内容を十分に確認することが重要です。
知らないうちに不利な条件に合意しないよう、専門家に見てもらうのも良いでしょう。
契約書における注意点
契約書には、物件の状態や特徴を詳細に記載することが重要です。
特に、瑕疵に関する記述は明確でなければなりません。
契約不適合責任の期間を具体的に制限する条項も検討しましょう。
不明な点は、契約前に不動産業者に確認し、納得いくまで話し合うことが大切です。
専門家による契約書の確認・監修も有効な手段です。
不動産買取のメリット
不動産買取のメリットは、スピード感です。
最短1週間で現金化できる場合もあります。
また、仲介と違い、掃除や修繕の手間が省ける点も魅力です。
さらに、仲介では難しい「訳あり物件」でも買い取ってもらえる可能性があります。
周囲に売却を知られたくない場合にも適しています。
契約解除のリスクも低い傾向にあります。
まとめ
今回は、不動産買取における瑕疵担保責任（契約不適合責任）について解説しました。
民法改正後の責任範囲、買取における責任の有無、そして契約書における注意点を確認することで、売却時のリスクを軽減できます。
仲介との比較検討を行い、ご自身の状況に最適な売却方法を選択してください。
契約書の内容は必ず確認し、不明な点は専門家に相談することをおすすめします。
安心して不動産売却を進められるよう、情報を正しく理解することが大切です。
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